背景
51號通知之新發展
既然涉地股權轉讓的聯合監管機制不是一項新的制度，那么51號通知在哪些方面有所新的發展呢？
發揮市場對資源配置的決定性作用是上海盤活存量產業用地所堅持的基本原則之一。上海提出，在盤活存量工業用地中要堅持“利益平衡”原則，即“在符合規劃、用途管制和公益優先的前提下，充分發揮市場對資源配置的決定性作用，調動原土地權利人的積極性”[3]。2023年上海市人民幣政府出臺的關于低效用地的再利用的規定中又再次強調了“利益平衡”原則[4]。2024年浦東新區關于存量產業用地的提質增效規定中也明確提出“市場主導”、“堅持市場對資源配置決定性作用”[5]。也就是說，政府認可市場化的交易，并且認為市場化的交易有助于優化資源的配置，對于盤活存量用地是有重要作用的。
未納入全生命周期管理的產業用地
我們認為，51號通知主要針對的是納入全生命周期管理的產業用地，不應擴大解釋為自動適用于未納入全生命周期管理的產業用地。
[1] 351號文規定：“產業用地受讓人的出資比例和股權結構發生改變的，應事先經出讓人同意。各區應建立土地、產業和市場監管等部門關于涉地股權轉讓的聯合監管機制，按照簽訂產業用地出讓合同的企業名錄，做好相關股權變更的服務和監管工作。對于企業正常經營和符合產業準入要求的股權變更行為，及時明確意見；對于違約變更股權的行為，嚴格按合同約定處置。”
[2] 參見《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平若干意見》（滬府發〔2014〕14號，2014年2月22日起施行）以及《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定（試行）》（滬府辦〔2014〕26號，2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日）。產業用地包括工業用地、科研用地和倉儲用地。
[3] 參見《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》（滬府辦〔2016〕22號）。
[4] 參見《關于本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》（滬府規(2023)12號）。
[5] 參見《浦東新區促進存量產業用地提質增效實施細則》（征求意見稿）。
[6]《關于加強上海市存量產業用地管理的若干意見》（滬規〔2023〕129號文），2023年4月14日印發。129號文是51號通知的上位規定。
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